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Verkehrssicherungs- und andere aktuelle Verwalterpflichten

Verkehrssicherungs-

und andere aktuelle Verwalterpflichten

Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch

A. Verkehrssicherungs-, Kontroll-, Informations-, und Organisationspflichten

Betrachtet man die Fallgruppen schadensverursachenden Fehlverhaltens des Wohnungseigentumsverwalters, so nimmt die Verletzung sog. Verkehrssicherungspflichten und damit korrespondierender Kontroll-, Informations-, Beratungs- und Organisationspflichten des Verwalters einen breiten Raum ein.

Hinzu kommt, dass neue öffentlich-rechtliche Bestimmungen das Haftungsrisiko des Verwalters auf diesem Gebiet erhöht haben.

I. Grundlagen der Verkehrssicherungspflicht


Bei der Verkehrssicherungspflicht handelt es sich um ein von der Rechtsprechung entwickeltes Rechtsinstitut der zivilrechtlichen Haftung gegenüber jedermann aus sog. unerlaubter Handlung gem. §§ 823 ff. BGB.

Aus unerlaubter Handlung haftet auf Ersatz des adäuquat kausal und schuldhaft verursachten Schadens insbesondere, wer ein Schutzgesetz gem. § 823 Abs. 2 BGB oder eines der geschützten Rechtsgüter gem. § 823 Abs. 1 BGB (u.a. Leben, Körper, Gesundheit, Freiheit, Eigentum) verletzt.

Die Verletzungshandlung muss nicht notwendigerweise in einem aktiven Tun bestehen, sondern, und dies ist die typische Ausgangslage bei der Frage, ob eine Verkehrssicherungspflichtverletzung vorliegt, kann auch im Unterlassen einer den Schadenseintritt verhindernden Handlung liegen.

Entscheidend für eine Gleichstellung des Unterlassens mit dem aktiven Tun ist indes, dass eine sog. Garantenstellung besteht, also eine Rechtspflicht zur Abwendung des Schadenseintritts.






Bestimmte Garantenpflichten sind als Verkehrssicherungspflichten bereits ausdrücklich gesetzlich normiert (z.B.: § 838 BGB sowie öffentlich-rechtliche, durch Ortssatzung begründete Pflicht zur Schnee- und Eisbeseitigung an öffentlichen Wegen im Grundstücksbereich), so dass eine Haftung über § 823 Abs. 2 BGB ohne weiteres begründet werden kann.

Für die übrigen Fallgestaltungen, und diese stellen die überwiegende Mehrzahl der Fälle dar, muss auf die allgemeine Verkehrssicherungspflicht zurückgegriffen werden, die eine abstrahierte Garantenstellung begründet.

Derjenige, der eine Gefahrenquelle eröffnet oder beherrscht, soll dazu verpflichtet sein, alle erforderlichen und zumutbaren Schutzvorkehrungen zu treffen, damit Dritte, die mit dieser Gefahrenquelle vorhersehbar in Berührung kommen, keinen Schaden erleiden.


II. Schutzbereich der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht bei Grundstücken

Übertragen auf das Immobilienrecht bedeutet dies, dass das Grundstück, insbesondere das Gebäude und dessen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen sowie die sonstigen Grundstücksflächen (Wasser- und Wegeflächen sowie Grünanlagen) verkehrssicher zu halten sind, damit keinem Dritten ein Schaden entsteht.


1. Gegenstand der Verkehrssicherungspflicht

Praktisch besonders bedeutsam wird die Forderung nach Verkehrssicherung regelmäßig bei der Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Beleuchtung, der Schnee- und Glatteisbeseitigung sowie der sonstigen Reinhaltung der Wegeflächen.

Gefahrgeneigte Anlagen wie Spielgeräte, Aufzüge und Rolltore u.v.a.m. sind ebenso verkehrssicher zu halten, wie Gefahrenquellen abzusichern (Zaun am Abhang, Gitter über Gartenteich, etc.) oder zu beseitigen sind (Lagerung brandgefährlicher Stoffe, Freihalten von Fluchtwegen, etc.).

Vor weiteren möglichen Gefahren ist auf geeignete Weise zu warnen.

Beschädigte Bauteile sind instandzusetzen, windbruchgefährdete oder gefährliche Pflanzen zu entfernen.







2. Umfang der Verkehrssicherungspflicht

Die Herstellung eines Zustands völliger Gefahrlosigkeit kann trotz aller geschuldeten Bemühungen nicht verlangt werden.

Es bedarf der Durchführung solcher Sicherungsmaßnahmen, die ein umsichtiger und in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Grundstückseigentümer für ausreichend und zumutbar halten darf, um andere Personen vor Schäden zu bewahren.

Dabei gilt, dass eine Gefahrenquelle ungeachtet der Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts umso stärker abzusichern ist, desto höher ihr typisches Schadenspotential liegt.

Abstufungen der Schutzintensität ergeben sich weiter aus dem zu schützenden Personenkreis, der Erkennbarkeit der Gefahr und der Höhe des Sicherungsaufwands.


3. Geschützter Personenkreis

Als zu schützende Dritte kommen vor allem Mieter, Besucher, Passanten, Postzusteller, Handwerker, Lieferanten, sowie öffentlich Bedienstete in Betracht.

Selbst zur Abwendung von Schäden Unbefugter, gegenüber denen grundsätzlich keine Verkehrssicherungspflicht besteht, müssen Vorkehrungen getroffen werden, sofern mit einem Fehlverhalten zu rechnen ist, was vor allem für Kinder gilt.


III. Haftungspotential

Das aus der Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht resultierende Haftungspotential ist immens, insbesondere im Wohnungseigentum.

Oftmals handelt es sich um hohe Schadenssummen, da oftmals Körper, Gesundheit oder gar Leben eines Dritten oder nicht unerhebliche Sachwerte durch eine nicht oder nicht ausreichend gesicherte Gefahrenquelle in Mitleidenschaft gezogen wurden.

Da es sich um eine Haftung aus unerlaubter Handlung gegenüber jedermann handelt, ist ein Ausschluss oder eine Begrenzung der Schadenshaftung kaum möglich.

Diese nicht unerheblichen Risiken werden durch Prinzip der Solidarhaftung der Wohnungseigentümer noch verstärkt.

Im Außenverhältnis haften die Wohnungseigentümer den Gläubigern der Gemeinschaft nämlich grundsätzlich gesamtschuldnerisch.


Dies bedeutet, dass ein Geschädigter einen einzelnen Wohnungseigentümer auf Erfüllung der gesamten gegen sämtliche Wohnungseigentümer bestehenden Schuld in Anspruch nehmen kann.

Im Regelfall wird eine solche unmittelbare Inanspruchnahme zwar unterbleiben, da der Gläubiger der Gemeinschaft sich unmittelbar an den Verwalter wenden und von diesem aus den Mitteln der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. einer Versicherung befriedigt wird.

Sind jedoch keine ausreichenden Mittel oder kein Versicherungsschutz vorhanden, etwa wegen Insolvenz eines Mehrheitseigentümers oder aufgrund Illiquidität mehrerer Wohnungseigentümer, kann die gesamtschuldnerische Haftung den einzelnen Wohnungseigentümer finanziell empfindlich treffen.

Im Innenverhältnis wird das Prinzip der Solidarhaftung noch fortgeführt.

So sind die Wohnungseigentümer einander verpflichtet, nach dem Verhältnis der Größe ihrer Miteigentumsanteile oder gemäß einem sonst vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu den Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums beizutragen (§ 16 Abs. 2 WEG).

Dabei sind etwaige Forderungsausfälle infolge Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer von den übrigen Wohnungseigentümern wiederum gesamtschuldnerisch auszugleichen (§ 16 Abs. 2 WEG, §§ 748, 426 Abs. 1 S. 2 BGB).

Zunächst ist es nur denkbar, durch Gefahrenhinweise und geeignete sonstige prophylaktische Maßnahmen ein bei der Ermittlung des ersatzfähigen Schadens im Rahmen des § 846 BGB i.V.m. § 254 BGB zu berücksichtigendes Eigenverschulden des Geschädigten am Schadenseintritt so hoch wie möglich zu halten.


IV. Die Träger der Verkehrssicherungspflicht im Wohnungseigentum

Die Verpflichtung zur Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflicht kann sich zum einen originär-gesetzlich ergeben, zum anderen auch sekundär-rechtsgeschäftlich, da die Verkehrssicherungspflicht grundsätzlich auf Dritte übertragbar ist.


1. Bedeutung der Unterscheidung zwischen originärer und sekundärer Verkehrspflicht

Die Unterscheidung, ob eine Verkehrssicherungspflicht originär gesetzlich zu tragen ist oder die Verkehrssicherung eine rechtsgeschäftlich übernommene Pflicht darstellt, insbesondere für die Frage des Haftungsausgleichs im Innenverhältnis sowie einer Haftungsbegrenzung von besonderer Bedeutung.

Wer eine ihm gesetzlich übertragene Verkehrssicherungspflicht wahrnimmt, haftet originär und persönlich, ohne die Möglichkeit seine Haftung gegenüber dem geschützten Personenkreis beschränken oder auf andere abwälzen zu können.

Ist hingegen die Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflicht auf einen Dritten übertragen worden, so kann sich der urprünglich Pflichtige insbesondere in Anwendung des § 831 BGB von eigener Haftung weitgehend freizeichnen und bzw. im Innenverhältnis den Schaden abwälzen.

Besondere Bedeutung gewinnt diese Unterscheidung dadurch, dass sich gerade im Bereich des Wohnungseigentums die Grenzen zwischen dem originären Träger der Verkehrssicherungspflicht und dem geschützen Personenkreis verwischen.

Nach Auffassung der Rechtsprechung und überwiegenden Lehre kommen die eigentlich primär verkehrssicherungspflichtigen Wohnungseigentümer nämlich selbst in den Genuss des Schutzbereichs der Verkehrssicherung.

Indem die Verkehrssicherungspflicht von den Eigentümern auf den Verwalter verlagert wird, haftet dieser den Eigentümern nicht nur aufgrund schuldhafter Pflichtverletzung vertraglich, sondern auch deliktisch.

Diese Rechtsprechung hat nach hier vertretener Auffassung für den Verwalter nicht gerechtfertigte schwerwiegende haftungs- und versicherungsrechtliche Nachteile.


2. Die gesetzliche Verkehrssicherungspflicht im Wohnungseigentum


a) Die Wohnungseigentümer als Träger der Verkehrssicherungspflicht

Originäre Träger der Verkehrssicherungspflicht in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum sind als Grundstückseigentümer die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich.

Sie haften im Außenverhältnis dem geschädigten Dritten gesamtschuldnerisch gem. § 840 BGB, im Innenverhältnis ebenso.

Dies gilt mangels abweichender Vereinbarung auch für die Verkehrssicherung etwaiger Sondernutzungsflächen.

Hinsichtlich des Sondereigentums ist der betreffende Sondereigentümer jedoch alleiniger Träger der Verkehrssicherungspflicht.

Die Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflicht gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 21 Abs. 3, Abs. 5 Ziff. 2 WEG.

Jeder Wohnungseigentümer hat einen einklagbaren Anspruch auf die Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflichten durch die Gemeinschaft gem. § 21 Abs. 4 WEG.

Ferner ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen der Verkehrssicherung im Wege der Notgeschäftsführung vorzunehmen (§ 21 Abs. 2 WEG).




Maßnahmen der Verkehrssicherung können in das gemeinschaftliche Eigentum eingreifen (Entferung eines Teichs) und gleichwohl keine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung i.S.d. § 22 Abs. 1 WEG darstellen, sofern keine milderen Maßnahmen der Absicherung (hier: Fanggitter, Zaun) realisierbar sind, da in diesem Fall eine tatbestandlich schon nicht einschlägige Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung vorliegt.


b) Der WEG-Verwalter als gesetzlicher Träger der Verkehrssicherungspflicht

Die von der Rechtsprechung und Lehre überwiegend positiv gegebene Antwort auf die Frage, ob den Wohnungseigentumsverwalter eigene originäre gesetzliche Verkehrssicherungspflichten treffen, ist hiesiger Auffassung nach als zweifelhaft anzusehen.

Die Rechtsmeinung der obergerichtliche Rechtsprechung und Literatur ist von dem Bemühen geprägt, dem jeweiligen Geschädigten eine möglichst breite Haftungsgrundlage zu bieten.


aa) Verkehrssicherungspflicht durch eigene Eröffnung einer Gefahrenquelle

Schafft der Verwalter im Rahmen seiner Tätigkeit eine eigenständige, zuvor nicht vorhandene Gefahrenquellen, so begründet er damit ohne weiteres eine eigene primäre Verkehrssicherungspflicht.


bb) Verkehrssicherungspflicht aus der Amtsstellung als Verwalter nach WEG

Überwiegend wird die Auffassung vertreten, den Verwalter von Wohnungseigentum treffe eine gesetzliche Verkehrssicherungspflicht aus seiner Amtsstellung heraus.


(1) Verkehrssicherungspflicht des Verwalters als "Organ" der Wohnungseigentümer

Teilweise wird zur Begründung angeführt, dass der Verwalter nach WEG "Organ" der Wohnungseigentümergemeinschaft sei oder zumindest eine organgleiche Stellung i.S.d. § 31 BGB innehabe.

Diese Begründung ist nach hier vertretener Auffassung als verfehlt abzulehnen.

Der Geschäftsführer einer GmbH oder der Vorstand eines Vereins vertritt eine juristische Person, also ein Gebilde mit eigener Rechtspersönlichkeit, welches nur durch sein Organ handeln kann. Insofern dient § 31 BGB der Klarstellung, dass etwaige unerlaubte Handlungen des Organs dessen Rechtsträger zuzurechnen sind.

Allerdings existiert die Wohnungseigentümergemeinschaft nach herrschender Meinung als Rechtssubjekt nicht und besitzt daher kein "Organ".

Der Verwalter wird als weisungsabhängiger Verrichtungsgehilfe jedes einzelnen Wohnungseigentümers tätig. Schließlich liegt gem. § 21 Abs. 1, 3 WEG die Verwaltungskompetenz grundsätzlich bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Aber auch wenn man eine Organstellung des Verwalters annimmt, so gelangt man allenfalls zu einer originären Verkehrssicherungspflicht des Verwalters gegenüber den Wohnungseigentümern, nicht aber zu einer solchen Dritten gegenüber.

Verkehrssicherungspflichten des Organs gem. § 31 BGB betreffen nämlich grundsätzlich nur das Verhältnis des Organs zur juristischen Person.

Vielmehr gelangt man zu dem eher unerwünschten (vom Geschädigten aber gegebenefalls erwünschten, da haftungsausweitenden) Ergebnis, dass die Wohnungseigentümer gem. § 31 BGB für ihren Verwalter ohne die Exkulpationsmöglichkeit des § 831 BGB deliktisch haften.


(2) Originäre Verkehrssicherungspflicht gem. § 27 Abs. 1 Ziff. 2 WEG?

Überwiegend wird zur Begründung einer primären Verkehrssicherungspflicht angeführt, dass der WEG-Verwalter gem. § 27 Abs. 1 Ziff. 2 WEG verpflichtet sei, die zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen.

Wer hieraus eine originäre gesetzliche Verkehrssicherungspflicht des Verwalters zu begründen versucht verkennt, dass wegen der primären Verwaltungskompetenz der Wohnungseigentümer aus § 21 Abs. 1 WEG der Verwalter darauf reduziert ist, für die Durchführung von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums einen ermächtigenden Beschlusses der Eigentümerversammlung gem. §§ 21 Abs. 1, 3; 25 WEG zu benötigen. Der Verwalter ist nicht befugt, selbstständig tätig zu werden.

Dies ergibt sich auch aus der Bestimmung des § 21 Abs. 1 Ziff. 3 WEG, die nur mit Blick auf die Beschränkung des Verwalters durch §§ 21, 25, 27 Abs. 1 Ziff. 2 WEG als gesetzliche Ermächtigungsnorm parallel zur Notfallermächtigung des einzelnen Eigentümers gem. § 21 Abs. 2 WEG Sinn macht.

Aus § 21 Abs. 1 Ziff. 2 WEG folgt mangels Handlungskompetenz somit keine originäre Verkehrssicherungspflicht des Verwalters.

Zudem ergibt sich aus der Bestimmung des § 21 Abs. 1 Ziff. 2 WEG keine Pflicht zu höchstpersönlicher Tätigkeit.

Vielmehr ergeben sich mit Blick auf die erforderliche Verkehrssicherung des Objekts auf deren Sicherstellung gerichtete Nebenpflichten des Verwalters als Kontroll-, Prüfungs-, Informations-, Beratungs- und Organisationspflichten des Verwalters.

Dieser ist verpflichtet, durch regelmäßige Kontrollen den verkehrssicheren Zustand des Objekts zu prüfen und dadurch festzustellen, ob Maßnahmen der Verkehrssicherung angezeigt sind.


Ergibt sich die Notwendigkeit zur Durchführung von Maßnahmen der Verkehrssicherung, so ist der Verwalter verpflichtet die Eigentümer zu unterrichten, auf die ihnen obliegenden Verkehrssicherungspflichten hinzuweisen, entsprechende Handlungsvorschläge vorzubereiten und auf eine ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechende Beschlussfassung hinzuwirken.

Ob und in welcher Ausgestaltung die Maßnahme konkret durchgeführt wird, entscheidet die Eigentümerversammlung und nicht der Verwalter.

Dem Verwalter obliegt z.B. lediglich die Feststellung, ob, wann und in welcher Form eine Wartung des Aufzugs erforderlich ist, die entsprechende Information der Eigentümer, die Organisation der Beschlussfassung durch Einholung von Angeboten und Formulierung eine adäquaten Beschlussinhalts, der beschlussausführende Abschluss des Wartungsvertrags als Bevollmächtigter der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie ferner eine Überwachung der Auftragsausführung.

Im Falle des § 21 Abs. 1 Ziff. 2 WEG handelt es sich nicht um eine Vertretungsmacht im Außenverhältnis begründende Norm, sondern um eine nur im Innenverhältnis geltende Organisationspflicht, die auf die Sicherstellung der ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums abzielt.


(3) Originäre Verkehrssicherungspflicht aus § 21 Abs. 1 Ziff. 3 WEG

Der Verwalter ist zwar verpflichtet, die zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Notmaßnahmen zu ergreifen, ob hierzu auch Verkehrssicherungspflichten gehören, ist zweifelhaft.

Zudem wird die Frage, ob Maßnahmen als dringlich anzusehen sind, restriktiv beantwortet. Der Abschluss eines bloßen Wartungsvertrags für ein Garagentor oder ein Dach gehören nicht zu dringlichen Maßnahmen i.S.d. § 21 Abs. 1 Ziff. 3. WEG.


(4) Verkehrssicherungspflicht aus §§ 838, 836 BGB

Aus obigen Ausführungen ergibt sich auch, dass den Verwalter als denjenigem, der die Unterhaltung eines Gebäudes für dessen Besitzer ebengerade nicht übernommen hat, keine eigene originär-gesetzliche Verkehrssicherungspflicht gem. §§ 838, 836 BGB trifft.


3. Die rechtsgeschäftliche Übertragung der Verkehrssicherungspflicht

Die Wohnungseigentümer als originär-gesetzlich Verkehrssicherungspflichtige können diese Pflicht nach einhelliger Auffassung durch Vertrag auf Dritte übertragen.





a) Die Übertragung auf einzelne Wohnungseigentümer

Bei der Übertragung von Verkehrssicherungspflichten ist hinsichtlich der Eingriffsintensität in die gesetzliche Grundregelung (gemeinschaftliche Wahrnehmung durch sämtliche Wohnungseigentümer) zu unterscheiden.


aa) Die generelle Übertragung der Verkehrssicherung

Eine von der gesetzlichen Lage abweichende generelle Übertragung von Verkehrssicherungspflichten zur alleinigen Wahrnehmung auf einzelne Wohnungseigentümer bedarf nach hiesiger Auffassung in jedem Falle einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer.

Beispiel:

Die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sieht Sondernutzungsrechte in Form von PKW-Stellplätzen auf dem vorderen Grundstücksbereich vor. Weitere Regelungen hinsichtlich der Sondernutzungsrechte sind nicht enthalten.

Die Eigentümerversammlung beschließt am 03.05.2005 mehrheitlich, dass die an den PKW-Stellplätzen sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer gemeinschaftlich die Schnee- und Eisbeseitigung sowie Laubentfernung betreffend die Stellplätze nebst zugehöriger separater Zufahrts- und Wegefläche übernehmen.


bb) Beschlussweise Durchführungsregelungen

Eine nur beschlussweise Regelung über die Art und Weise der Durchführung von Maßnahmen der gemeinschaftlichen Verkehrssicherung begegnet indes keinen grundsätzlichen Bedenken, handelt die Gemeinschaft doch hier zunächst im Rahmen ihrer Beschlusskompetenz gem. § 21 Abs. 3, § 21 Abs. 5, Ziff. 1 (Hausordnung), § 21 Abs. 5, Ziff. 2. (Instandhaltung und Instandsetzung) i.V.m. § 25 WEG.


cc) Tätige Mithilfe

Nach hier vertretener Auffassung ist indes die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung für die beschlussweise Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers zu sog. tätiger Mithilfe nicht gegeben.

Die Rechtsprechung nimmt überwiegend als ohne weiteres "außer Frage" stehend eine Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gem. § 21 Abs. 3, 5 WEG , insbesondere im Rahmen der Beschlusskompetenz über die Hausordnung gem. § 21 Abs. 5 Ziff. 1 WEG an, dies auch durch Inbezugnahme auf die Üblichkeit solcher Regelungen im Wohnungsmietrecht.





Teilweise wird die Verpflichtungsübernahme auf "typische und vom Eigentümer zu erwartende Regelungen" wie insbesondere Schnee- und Eisbeseitigung konkretisiert.

Insbesondere wird damit argumentiert, dass die Beschlussfassung die gesetzlich bestehende Verkehrssicherungspflicht nicht generell umgestalte oder verlagere, also keine vom gesetzlichen Zustand abweichende Regelungswirkung erzeugen wolle, sondern lediglich im Einzelfall die Erfüllung einer gesetzlichen regele.

Für die Bestandskraft des Beschlusses im Falle der Anfechtung kommt es hiernach darauf an, ob die Pflicht zur Tätigkeit gleichmäßig auf alle Eigentümer überwälzt und nach Art, Umfang und Ausmaß abschätzbar und angemessen ist.

Nach anderer Auffassung sind solche Beschlüsse als nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend zumindest rechtswidrig und auf Anfechtung hin regelmäßig aufzuheben.

So wird zutreffend auf die Bestimmung des § 21 WEG sowie des § 16 Abs. 2 WEG verwiesen, welche ausdrücklich keine Beteiligungs- und auch ausdrücklich keine Handlungspflicht im Rahmen der Verwaltung, sondern lediglich die Zahlungspflicht vorsehen.

Ferner spreche gegen eine Pflicht zur tätigen Mithilfe die mangelnde Vollstreckbarkeit (§ 883 Abs. 2 ZPO).

Aber auch nach dieser Ansicht können im Falle der Bestandskraft Aufgaben der Gemeinschaft mit entsprechendem Haftungsrisiko auf den einzelnen Wohnungseigentümer überbürdet werden.

Entscheidend für die Ablehnung jeglicher Beschlusskompetenz im Bereich der tätigen Mithilfe bei der Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten dürfte folgende Erwägung sein:

Die Annahme einer Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung zur Regelung der Durchführung der einzelnen Tätigkeiten zur Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflicht setzt voraus, dass nach der gesetzlichen Regelung überhaupt eine Pflicht zum persönlichen Tätigwerden besteht. Nur in diesem Fall kann eine Beschlusskompetenz zu deren Ausgestaltung im Einzelfall bestehen.

Die Verkehrssicherungspflicht begründet indes weder öffentlich-rechtlich, noch privatrechtlich eine Verpflichtung zum persönlichen Tätigwerden, da die Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflicht ohne weiteres auf Dritte übertragbar ist.

Ist dies aber der Fall, so besteht schon gesetzlich eine Pflicht zu tätiger Mithilfe uns somit eine Regelungskompetenz der Eigentümerversammlung nicht.



Hinzu kommt, dass nach der Ausgestaltung der Verwaltungsmechanismen des WEG nirgendwo von einer Pflicht zur persönlichen Teilnahme an der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums die Rede ist. Vielmehr ist vorgesehen, die eventuell aus persönlicher Tätigkeit bestehenden Verwaltungsmaßnahmen in eine Geldleistungspflicht i.S.d. § 16 Abs. 2 WEG unzuwandeln.

Zutreffender Ansicht nach sind Beschlüsse, die auf die Verpflichtung zu sog. tätiger Mithilfe hinauslaufen, nicht bloß rechtswidrig, sondern mangels Beschlusskompetenz nichtig und verstoßen gegebenenfalls gegen Art. 12 Abs. 2 u. 3 GG.

Als sog. "schwebend unwirksame" Beschlüsse können sie jedoch im Falle der Zustimmung des Betroffenen in Bestandskraft erwachsen.


b) Die Übertragung auf den Verwalter

Durch ausdrückliche Bestimmung in einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer oder Verwaltervertrag kann versucht werden, die Verkehrssicherungspflichten auf den Verwalter zu übertragen.


aa) Die Übertragung im Rahmen einer Vereinbarung

Im Falle der Vereinbarung nach ist zwischen der Gemeinschaftsordnung und der nachträglichen Vereinbarung i.S.d. § 10 Abs. 2 WEG zu unterscheiden.

Zwar gelten die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung primär nur für und gegen die Wohnungseigentümer, die Funktionsträger der Gemeinschaft wie Beirat und Verwalter können indes durch die Gemeinschaftsordnung ebenfalls berechtigt und verpflichtet werden.

Abweichendes gilt für nachträgliche Vereinbarungen, sofern der Verwalter nicht daran mitgewirkt hat.


bb) Die Übertragung durch rechtsgeschäftliche Einigung

Eine ausdrückliche Übertragung der Verkehrssicherungspflichten kann auch im Rahmen des Abschlusses des Verwaltervertrags oder durch sonstige rechtsgeschäftliche Vereinbarung zwischen Eigentümern und Verwalter erfolgen.




c) Die Übertragung auf sonstige Dritte

Möglich ist auch, dass die Eigentümer bestimmte Verkehrssicherungspflichten nach entsprechender Beschlussfassung unmittelbar auf Dritte übertragen. Klassischerweise kommen für solche partielle Übertragungen der Hausmeister, Reinigungskräfte, Wartungs- und Prüfunternehmen) in Frage.

Voraussetzung ist eine hinreichend bestimmte und klare Regelung, welche Verkehrssicherungspflichten übernommen werden und wie deren Wahrnehmung erfolgt.

Ansonsten besteht die Gefahr einer weitreichend verbleibenden Haftung aus Organisationsverschulden.


d) Die Weiterübertragung auf Dritte

Die Weiterübertragung vertraglich übernommener Verkehrssicherungspflichten ist anerkannt und in der Praxis für den Verwalter und den vermietenden Wohnungseigentümer von Bedeutung.

Für eine Weiterübertragung von Verkehrssicherungspflichten insbesondere auf den Mieter bedarf es einer ausdrücklichen und klaren Absprache über Art und Ausmaß der zu übernehmenden Pflichten im Mietvertrag, die zuverlässig sicherstellt, dass Gefahren hinreichend ausgeschaltet werden.

Ein bloßer formularmäßiger Verweis auf die Geltung von Beschlüssen und Vereinbarungen der Wohnungseigentümer auch für den Mieter ist unwirksam, ebenso wie ein bloßer Verweis auf eine Hausordnung bedenklich ist.


e) Die Auswirkungen der Übertragung auf die Verkehrssicherungspflicht

Die rechtsgeschäftliche Übertragung der Verkehrssicherungspflicht löst erhebliche Pflichtenverschiebungen aus.


aa) Rechtliche Verselbständigung der Verkehrssicherungspflicht beim Übernehmenden

Ist die Verkehrssicherungspflicht wirksam übertragen, so findet eine Verengung der originären Verkehrssicherungspflicht beim Übertragenden statt. Bei diesem verbleibt nur eine Kontroll- und Überwachungspflicht unter dem Gesichtspunkt der Haftung für Organisationsveschulden.

Der primär Verkehrssicherungspflichtige darf, sofern er sich vergewissert hat, dass der Übernehmende die Gewähr für die tatsächliche und sachgerechte Ausführung der übernommenen Sicherungsmaßnahmen bietet, darauf verlassen, dass der Übernehmende seinen Aufgaben auch nachkommt. An diese erste Vergewisserung sind strenge Anforderungen zu stellen.

Dieses Vertrauen darf indes nicht durch späteres Hinzutreten von konkreten Anhaltspunkten, dass dem nicht so sein könnte, erschüttert werden.



Problematisch ist, welche Qualität die übernommene Verkehrssicherungspflicht für den

Übernehmenden besitzt.

Nach der h.M. begründet sie nicht nur eine vertragliche Haftung für den Fall, dass durch eine schuldhafte Verletzung des zugrunde liegenden Vertrags ein Schaden eintritt (§ 280 BGB), sondern auch eine deliktische Haftung des Übernehmenden.

Durch die tatsächliche Beherrschung der Gefahrenquelle erfolgt eine faktische Übernahme der Verkehrssicherungspflicht als eigene, die vom Bestand des schuldrechtlichen Vertrags unabhängig ist. Es erfolgt eine rechtliche Verselbständigung der Verkehrssicherungspflicht beim Übernehmenden.


bb) Erweiterung des Schutzbereichs der Verkehrssicherungspflicht

Folge der Verengung der Verkehrspflichten des Übertragenden sowie der rechtlichen Verselbständigung der Verkehrspflichten beim Übernehmenden ist eine Ausdehnung des Schutzbereich der Verkehrssicherung auf den urprünglich Pflichtigen selbst.

Darf der ursprünglich Verpflichtete auf die ordnungsgemäße Wahrnehmung der Verkehrssicherung durch den Übernehmenden vertrauen, so ist er zu eigenen Schutzmaßnahmen nicht weiter verpflichtet.

Wenn dies so ist, steht er zum Verkehrssicherungspflichtigen im gleichen deliktsrechtlichen Verhältnis wie ein beliebiger Dritter und genießt ebensolchen Schutz.


4. Die faktische Übernahme der Verkehrssicherungspflicht

Für die h.L. und Rechtsprechung stellt sich die Frage der konkludenten Übertragung von Verkehrspflichten nicht vorrangig, da nach dieser Auffassung den Verwalter bereits eine originär-gesetzliche Verkehrssicherungspflicht trifft.

Lehnt man diese Lösung (wie hier vertreten) allerdings ab, so ist fraglich, ob mangels gesetzlicher und rechtsgeschäftlich ausdrücklich übernommener Pflicht eine stillschweigende Übertragung der Verkehrssicherungspflicht begründet werden kann.


a) Die konkludente Übertragung der Verkehrssicherungspflicht

Die Rechtsprechung behilft sich bei dieser Konstellation im allgemeinen mit einer Auslegung des Verwaltervertrags. Die allgemeine Klausel, dass der Verwalter für eine ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einstehe, soll als Übernahme der Verkehrssicherungspflicht ausreichen.

Dies ist nach hier vertretener Auffassung abzulehnen.

Die Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers eines Gebäudes kann zwar auf einen Dritten delegiert werden. Eine solche Delegation der Sicherungspflichten setzt jedoch eine klare und ausdrückliche Absprache voraus, die eine Ausschaltung von Gefahren zuverlässig sicherstellt.

Erst dann verengt sich die Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers bzw. Vermieters als des ursprünglich allein Verantwortlichen auf eine Kontroll- und Überwachungspflicht, die sich darauf erstreckt, ob der Übernehmende die vertraglich übernommenen Sicherungsmaßnahmen auch tatsächlich ausgeführt hat.

Nach hier vertretener Auffassung scheidet daher eine konkludente, also stillschweigende

Übertragung der Verkehrssicherungspflicht aus, dies mit der Folge, dass die Verkehrssicherungspflicht beim (vermeintlich) Übertragenden verbleibt.


b) Die faktische Übernahme der Verkehrssicherungspflicht

Indes ist als Gegenstück zur (möglichweise gescheiterten) rechtsgeschäftlichen Übertragung der Verkehrssicherungspflicht deren Übernahme im Wege der Begründung einer eigenen faktischen Verkehrssicherungspflicht durch die tatsächliche Ausübung der Herrschaft über die Gefahrenquelle in Erfüllung einer vermeintlichen Verbindlichkeit möglich.

Die faktische Verkehrssicherungspflicht knüpft nicht an zivilrechtliche Verpflichtungen, sondern deliktsrechtlich an die Beherrschung der Gefahrenquelle an.

Ist also eine schuldrechtliche Übertragung der Verkehrssicherungspflicht nicht oder nicht hinreichend bestimmt zustande gekommen, so führt dies nur zu einer Verdopplung der Haftungstatbestände zu Gunsten des Geschädigten, nämlich dazu, dass der Übertragende seine Verkehrssicherungspflicht nicht aufgegeben, der Übernehmende jedoch eine eigene faktisch

übernommen hat.


5. Die haftungsrechtlichen Folgen der Übernahme der Verkehrssicherungspflicht

Im Falle der übernommenen Pflicht zur Verkehrssicherung ist eine etwaige Haftung in mehrere Richtungen zu prüfen.


a) Haftungsverhältnisse bei geschädigtem Nicht-Wohnungseigentümer

Zunächst sind die Haftungsverhältnisse im Falle des Schadenseintritts bei am Übertragungsvorgang "unbeteiligten" Dritten (Nicht-Wohnungseigentümer) zu untersuchen.

Für die Wohnungseigentümer besteht nach h.M. gegenüber dem "unbeteiligten" Dritten zwar nach wie vor eine eigene Verkehrssicherungspflicht, obigen Ausführungen zufolge jedoch auf die Wahrnehmung bloßer Kontroll- und Überwachungspflichten verengt.

Für die Wohnungseigentümer besteht ferner gegenüber dem "unbeteiligten" Dritten eine Haftung gem. § 831 BGB für etwaiges Fehlverhalten des Verwalters. Wurden die Kontroll- und Überwachungspflichten allerdings wahrgenommen, dürfte der sog. Entlastungsnachweis gem. § 831 Abs. 1 S. 2 BGB regelmäßig gelingen.

Eine vertragliche Haftung der Wohnungseigentümer gegenüber einem Dritten scheidet aus.


Der übernehmende Verwalter haftet dem geschädigten unbeteiligten Dritten unmittelbar über § 823 ff. BGB aufgrund der ausdrücklich übernommenen und damit nach h.M. rechtlich verselbständigten Verkehrssicherungspflicht.

Den Wohnungseigentümern haftet der Verwalter im Falle einer ausdrücklich vertraglich

übernommenen Pflicht zur Verkehrssicherung für den Fall einer etwa gegebenen gesamtschuldnerischen Haftung gem. § 840 BGB auf Freistellung im Innenverhältnis gem. § 426 BGB, da der Verwalter gem. §§ 280, 276 BGB für jede schuldhafte Verletzung seiner vertraglichen Pflichten einzustehen hat.


b) Haftungsverhältnisse bei geschädigtem Wohnungseigentümer

Problematisch wird die Haftungslage, wenn der Schadenseintritt bei einem Wohnungseigentümer selbst stattfindet, da dieser nach obigen Feststellungen selbst in den Genuß des Schutzbereichs der übertragenen Verkehrssicherungspflicht kommt.

Für die deliktische Haftung der Wohnungseigentümer gelten die obigen Ausführungen entsprechend. Sind die Wohnungseigentümer ihrer Überwachungs- und Kontrollpflicht einmal nachgekommen, entfällt regelmäßig eine Haftung aus eigener Verkehrssicherungspflicht

ebenso wie aus § 831 BGB.

Denkbar ist bei dieser Konstellation zusätzlich ein gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteter schuldrechtlicher Anspruch des geschädigten Eigentümers wegen eines zurechenbaren Fehlverhaltens des mit der Erfüllung der gegenseitig aus dem Gemeinschaftsverhältnis geschuldeten Verkehrssicherungspflicht beauftragten Verwalters gem. § 278 BGB.

Indes ist nach h.M. der Verwalter nicht als Erfüllungsgehilfe der Wohnungseigentümer bei der Wahrnehmung der diesen gemeinschaftlich obliegenden Pflichten anzusehen.

Der übernehmende Verwalter haftet dem geschädigten Wohnungseigentümer unmittelbar über § 823 ff. BGB aufgrund der rechtlich verselbständigten Verkehrssicherungspflicht auch dem Übertragenden gegenüber.

Dem geschädigten Wohnungseigentümer haftet der Verwalter im Falle der ausdrücklich vertraglich übernommenen Pflicht zur Verkehrssicherung gem. §§ 280, 276 BGB für jede schuldhafte Verletzung seiner vertraglichen Pflichten.

In diesem Bereich ist die verwaltervertragliche ausdrückliche Vereinbarung von Haftungsausschlüsse und Haftungsbegrenzungen ausdrücklich anzuraten.


b) Haftungsverhältnisse im Falle der Weiterübertragung und Schädigung

eines Wohnungseigentümers

Der beauftragte Dritte haftet dem geschädigten Wohnungseigentümer sowohl vertraglich, als auch deliktisch.

Die übrigen Wohnungseigentümer haften dem geschädigten Wohnungseigentümer ebenfalls vertraglich gem. § 278 BGB, da der Dritte insofern zur Erfüllung einer Verbindlichkeit der Wohnungseigentümer untereinander tätig wurde.


Allerdings muss sich der Geschädigte im Wege der Zurechnung des Eigenverschuldens gem. §§ 278, 254 BGB seinen Eigentanteil am Schaden (im Zweifel nach MEA) anrechnen lassen.

Eine deliktische Haftung der übrigen Wohnungseigentümer gem. § 831 BGB scheidet aus, da der Dritte nicht als Verrichtungsgehilfe tätig wird.

Eine deliktische Haftung des Verwalters für zurechenbares Fremdverschulden i.S.d. § 831 BGB scheidet infolge eines Entlastungsnachweises regelmäßig aus.

Überträgt der Verwalter die Verkehrssicherungspflichten auf Dritte, so haftet er nach h.M. dem geschädigten Eigentümer auch nicht vertraglich gem. § 278 BGB für zurechenbares Verschulden des Dritten, da der Dritte regelmäßig nicht in Erfüllung einer Verbindlichkeit des Verwalters gegenüber dem betroffenen Wohnungseigentümer, sondern zur Erfüllung einer eigenen, ihm gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegenden Verpflichtung tätig wird.


6. Kritik an der herrschenden Meinung

Für den Verwalter und auch die Gemeinschaft ergeben sich unter Berücksichtigung der herrschenden Meinung zur gesetzlich-originären bzw. rechtlich verselbständigt übernommenen Verkehrssicherungspflicht sowie aus der Einbeziehung der Wohnungseigentümer in den Schutzbereich der Verkehrssicherungspflicht erhebliche haftungsrechtliche Unsicherheiten, die an den folgenden Fallbeispielen kurz beleuchtet werden sollen.


a) Fall A:

Der Verwalter regt, da aufgrund des Alters des Objekts, des Zustands des Rohrsystems und der Betriebsweise der zentralen Warmwasserversorgungsanlage Anlaß zu der Vermutung besteht, dass die Qualität des erwärmten Wassers möglicherweise nicht mehr den Bestimmungen der TrinkwV entspricht, eine Beschlussfassung über die Beauftragung eines zertifizierten Prüflabors zur Erstellung einer Wasseranalyse an.

Die Eigentümerversammlung beschließt: "Die Erstellung einer Wasseranalyse wird ausdrücklich abgelehnt. Die Vergabe derartiger Aufträge wird dem Verwalter ausdrücklich untersagt. Aus Gründen der Kosteneinsparung wird jeder Eigentümer für die Sauberkeit des Wassers in seiner Wohnung selbst sorgen."


Bei dem geschilderten Sachverhalt begibt sich der Verwalter nach herrschender Lehre in ein unkalkulierbares Haftungsrisiko, wenn er nicht dem ausdrücklichen Willen der Wohnungseigentümer zuwiderhandelt. Damit ist der Verwalter indes gezwungen, sich der Basis seiner Tätigkeit, nämlich des Vertrauens der Wohnungseigentümer, selbst zu berauben.

Unternimmt der Verwalter nichts, vermag er sich für den Schadensfall zwar einem geschädigten Wohnungseigentümer im Rahmen der Berücksichtigung dessen überwiegenden Selbstverschuldens gem. §§ 846, 254 BGB weitgehend freizuzeichnen.



Abgesehen von den hier in Kauf zu nehmenden prozessualen Unwägbarkeiten befreit den Verwalter seine Untätigkeit im Schadensfall aber nicht von seiner ihm nach h.M. originär-gesetzlich obliegenden bzw. faktisch übernommenen Verkehrssicherungspflicht gegenüber Dritten, etwa einem Mieter.

Genau betrachtet, bliebe dem Verwalter hier nur die beschlusswidrige Selbstdurchführung der Maßnahme auf eigene Kosten gem. § 27 Abs. 1 Ziff. 3 WEG und späterer Regreßnahme bei den Wohnungseigentümern bzw. die Anfechtung des Negativ-Beschlusses, verbunden mit einem Verpflichtungsantrag, gerichtet auf Ersetzung der Zustimmung der Eigentümer zum Beschlussvorschlag durch das Gericht.

Insofern ist nochmals auf die Inkonsequenz der h.M. hinzuweisen:

Zunächst verweist die h.M. darauf, dass der Verwalter nur Vollzugsorgan fremden Willens sei, und verneint eine Anfechtungspflicht gegen nicht sachdienliche Beschlüsse der Wohnungseigentümer.

Ferner darf der Verwalter bei Meidung seiner Abwahl aus wichtigem Grund gegen den Willen der Wohnungseigentümer bzw. ohne Beschluss keinerlei nicht dringende Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung durchführen.

Gleichzeitig will die h.M. aber dem Verwalter aufgrund eben dieser Bestimmung die Verkehrssicherungspflicht als originär-gesetzliche Pflicht auferlegen, teilweise sogar mit der Begründung einer organschaftlichen Stellung des Verwalters.

Diese eigene Verkehrssicherungspflicht zwingt den Verwalter dann allerdings zu einer Tätigkeit, die ihm zuvor ausdrücklich versagt wurde.

Nach hier vertretener Auffassung ist der Verwalter nicht gesetzlich-originär verkehrssicherungspflichtig und insofern vor den oben ausgeführten Haftungsgefahren gefeit.

Auch die vertragliche Übernahme der Verkehrssicherungspflicht ändert hieran nichts.

Indem die Wohnungseigentümerversammlung dem Verwalter ausdrücklich die Durchführung der als notwendig erachteten Maßnahmen versagen, erfolgt eine im Wege der Auslegung zur Vermeidung der oben dargestellten Widersprüche festzustellende Rückübertragung einer möglicherweise zuvor allgemein vorgenommenen Übertragung der Verkehrssicherungspflicht.

Da der Verwalter insofern mangels Handlungskompetenz auch nicht mehr faktisch zur Beherrschung der Gefahrenquelle in der Lage ist, entfällt auch eine eigene deliktische Haftung aus faktisch übernommener Sorge für die Verkehrssicherung.







b) Fall B:

Die Eigentümerversammlung beschließt auf Anraten des Verwalters, diesen zu ermächtigen, namens und im Auftrage sowie auf Rechnung der Gemeinschaft ein Fachunternehmen mit der regelmäßigen Wartung der Toranlage der Tiefgarage des Objekts zu beauftragen, was auch geschieht. Zwei Wochen nach der turnusmäßigen Wartung wird der PKW des Wohnungseigentümers W bei der Ausfahrt durch das unvorhersehbar zufahrende Garagentor erheblich beschädigt. Die Untersuchung des Garagentors ergibt, dass ein bei der Wartung übersehener defekter Schutzkontakt für den Schadenseintritt verantwortlich war.


Die h.M. bringt dem Verwalter auch hier nicht unerhebliche Haftungsrisiken.

Sofern die herrschende Lehre davon ausgeht, dass eine Haftung des Verwalters nach § 278 BGB regelmäßig ausscheide, da dieser den Wartungsvertrag namens und im Auftrage der Wohnungseigentümer erteile und das Unternehmen nicht zur Erfüllung einer fremden Verdinglichkeit tätig werde, widerspricht sich diese Auffassung selbst.

Selbst wenn der Verwalter die Verkehrssicherungspflicht der Wohnungseigentümer ausdrücklich namens und in Vollmacht der Wohnungseigentümer aus einen Dritten überträgt, so verbleibt die gesetzliche eigene Verkehrssicherungspflicht doch beim Verwalter.

Dies gilt insbesondere dann, wenn der Verwalter nach Auffassung der Rechtsprechung und h.L. durch ausdrückliche oder stillschweigende Vereinbarung im Verwaltervertrag die Verkehrssicherungspflicht übernommen hat, was regelmäßig anzunehmen sein dürfte.

Auch ohne die vertragliche Übertragung hat der Verwalter zumundest faktisch durch seine Mühewaltung die Verkehrssicherung (mit-)übernommen.

In jedem Falle erfährt die Verkehrssicherungspflicht eine rechtliche Verselbständigung, weshalb der Verwalter gezwungen wäre, die Verkehrssicherungspflicht (zumindest auch) in seinem eigenen Namen zu übertragen.

Dann ist aber einer schuldrechtlichen Haftung des Verwalters für das Fehlverhalten des Beauftragten gem. § 278 BGB Tür und Tor geöffnet.

Die Lösung der dargestellten Problematik ergibt sich nach hier vertretener Auffassung wiederum aus der Ablehnung einer primär-gesetzlich neben der der Wohnungseigentümer bestehenden Pflicht zu Verkehrssicherungssicherung sowie aus einer differenzierten Betrachtung des Übertragungsvorgangs bei der Delegierung von Verkehrssicherungspflichten.

Durch eine zu empfehlende ausdrückliche Beschlussfassung der Versammlung, die Verkehrssicherungspflicht teilweise auf einen Dritten zu übertragen, wird dem Verwalter zum einen die Kompetenz zur faktischen Verkehrssicherung genommen und eine Rückübertragung der vertraglich übernommenen Verkehrssicherung vorgenommen.










B. Die Trinkwasserverordnung vom 21.05.2001 (TrinkwV)

Die Befürchtungen bei vielen Verwaltern sind groß, was die Regelungen der Trinkwasserverordnung vom 21. Mai 2001 und die (haftungsrechtlichen) Auswirkungen für Immobilienverwalter ab September 2004 angeht.

Da die Regelungen nun ins Rampenlicht gerückt werden, gibt es bislang weder verbindliche rechtliche Interpretationen, noch gerichtliche Entscheidungen. Und wo zwei Juristen diskutieren, gibt es mindestens drei Meinungen.

Die nachfolgenden Ausführungen erheben also nicht den Anspruch, im Besitz der letztgültigen Wahrheit zu sein, sollen aber dazu dienen, etwaiger Panikmache entgegen zu wirken.

Aufgrund der kontinuierlichen Absenkung der Grenzwerte für chemische bzw. mikrobiologische Verunreinigungen des Trinkwassers und besonderer Anzeige-, Untersuchungs-, Handlungs- und Informationspflichten, die mit einem Katalog von Straftat- und Ordnungswidrigkeitstatbeständen einhergehen, ist die am 01.10.2003 in Kraft getretene Trinkwasserverordnung vom 21.05.2001 (TrinkwV) Gegenstand aktueller Diskussion.

Dabei werden die öffentlich-rechtlichen Aspekte oftmals mit straf- bzw. zivilrechtlichen

Überlegungen verquickt. Der Regelungsinhalt der TrinkwV und die sich daraus ergebenden Handlungspflichten und Haftungsrisiken für Wohnungseigentumsverwalter sollen nachfolgend als praktische Entscheidungshilfe in komprimierter Form dargestellt werden.


1. Öffentlich-rechtlicher Regelungsinhalt der TrinkwV

Als Regelwerk der staatlichen Gesundheitsfürsorge richtet sich die TrinkwV vorrangig an Einrichtungen, die Trinkwasser für die Allgemeinheit bereitstellen, also an Wasserversorgungsunternehmen sowie an Einrichtungen, die Trinkwasser selbst oder unter Verwendung von Trinkwasser hergestellte Produkte an die Allgemeinheit abgeben (Krankenhäuser, Kindergärten, Schulen, Badeeinrichtungen, etc.).


a) Der Normadressat

Adressat der in der TrinkwV enthaltenen öffentlich-rechtlichen Regelungen ist der "Unternehmer oder sonstige Inhaber einer Wasserversorgungsanlage", wobei sog. Anlagen der Hausinstallation gem. § 3 Ziff. 2 Buchst. c) i.V.m. § 3 Ziff. 3 TrinkwV und somit die Wohnungseigentümer mit der Gesamtheit ihrer Einrichtungen zur Trinkwasserversorgung vom Übergabepunkt bis zur Verbraucherzapfstelle unter diesen Begriff fallen.

Der Wohnungseigentumsverwalter ist nicht Normadressat, da dieser weder Unternehmer, noch Inhaber der Anlage ist.





b) Pflichten des Inhabers einer Anlage der Hausinstallation i.S.d. § 3 Ziff. 2 Buchst. c)

Aus Gründen der verwaltungsrechtlich gebotenen Verhältnismßigkeit sind die den Wohnungseigentümern als Inhabern einer Anlage der Hausinstallation auferlegten Pflichten begrenzt.


aa) § 16 Abs. 3 TrinkwV – Kenntnis von Qualitätsmängeln des Wassers

Wird dem Inhaber bekannt, dass das Trinkwasser in seiner Anlage nicht den Qualitätsanforderungen der TrinkwV entspricht, ist er gem. § 16 Abs. 3 TrinkwV verpflichtet, umgehend alle erforderlichen Maßnahmen zur Aufklärung der Ursache, insbesondere die in den §§ 14, 15 TinkwV beschriebenen Untersuchungen, und zur Abhilfe durchzuführen. Dabei ist das zuständige Gesundheitsamt zu unterrichten, welches gem. § 20 TrinkwV entsprechende Anordnungen treffen kann.


bb) § 13 Abs. 1 und 2 TrinkwV – Anzeigepflicht bei Änderungen, wenn öffentlich

Wird eine Wasserversorgungsanlage erstmalig oder neu in Betrieb genommen oder baulich so verändert, dass dies Einfluss auf die Wasserqualität haben kann, so ist die Maßnahme dem Gesundheitsamt anzuzeigen.

Für Anlagen der Hausinstallation gilt dies gem. § 13 Abs. 2 S. 2 TrinkwV aber nur, sofern Wasser an die Öffentlichkeit i.S.d. § 18 Abs. 1 S. 1 TrinkwV abgegeben wird. Hierzu bedarf es aus öffentlich-rechtlicher Sicht eines Widmungsakts des Inhabers, aus dem sich die Zweckbestimmung der Anlage ergibt, Trinkwasser für die Allgemeinheit abzugeben.

Aus dem in § 18 Abs. 1 TrinkwV enthaltenen Beispielkatalog ergibt sich, dass dies insbesondere bei gewerblich oder gemischt genutzten Objekten einschlägig sein kann, sofern etwa Restaurants, Fitnessstudios, Saunen, Schwimmbäder oder Klimaanlagen mit Luftwäschern neben reinen Wohneinheiten betrieben werden, bei denen also die Öffentlichkeit in Kontakt mit dem aus der Hausinstallation bereitgestellten Trinkwasser in Berührung kommt.

cc) § 16 Abs. 5 TrinkwV – Informationspflicht über Aufbereitungsstoffe

Der Inhaber einer Hausinstallationsanlage, der dem Trinkwasser Aufbereitungsstoffe zusetzt hat die Verbraucher hierüber zu informieren, § 16 Abs. 5 TrinkwV.


dd) § 21 Abs. 1 S. 3 TrinkwV –Informationsweitergabe zur Wassergüte

Gem. § 21 Abs. 1 S. 1 und 2 TrinkwV müssen die Wasserwerke dem Inhaber aktuelles Informationsmaterial zur Wassergüte bereitstellen.

Gem. § 21 Abs. 1 S. 3 TrinkwV ist der Inhaber der Hausinstallation verpflichtet, ihm zur Verfügung gestelltes Informationsmaterial seinen Endverbrauchern zur Kenntnis zu geben, wobei hiesiger Auffassung nach die Einräumung der Möglichkeit zur Kenntnisnahme in zumutbarem Maße ausreicht.



c) Keine regelmäßige Untersuchungspflicht gem. §§ 14, 15 TrinkwV

Die oftmals propagierten Untersuchungspflichten gem. §§ 14, 15 TrinkwV gelten nach dem ausdrücklichen Wortlaut der Verordnung nur für Wasserversorgungsanlagen gem. § 3 Ziff. 2 a) und b) TrinkwV.

Die §§ 16 Abs. 3, 14 Abs. 6 TrinkwV bestimmen eindeutig, dass die Inhaber von Hausinstallationsanlagen gem. § 3 Ziff. 2 c) TrinkwV Untersuchungen nur bei Kenntnis von Mängeln bzw. auf Anordnung der zuständigen Behörde durchzuführen haben.

§ 18 Abs. 1 TrinkwV bestimmt weiter, dass Hausinstallationen gem. § 3 Ziff. 2 c) TrinkwV, sofern aus ihnen Wasser an die Öffentlichkeit abgegeben wird, vom Gesundheitsamt zu überwachen sind!

Die Durchführung regelmäßiger eigener Untersuchungen ist daher nicht zwingend vorgeschrieben. Hiesiger Auffassung nach wird insbesondere die Anmerkung 3 zur Anlage 4 zu § 14 Abs. 1 TrinkwV fehlerhaft interpretiert, wenn aus der dortigen Erwähnung von Nitrit als Untersuchungsstoff für eine Hausinstallation gem. § 3 Ziff. 2 c) TinkwV geschlossen wird, dass entsprechende Untersuchungen durchzuführen seien.


2. Handlungspflichten des Verwalters

Der Wohnungseigentumsverwalter übernimmt rein zivilrechtlich, da im Rahmen der Verwaltung nach dem WEG, die Sorge für die Instandhaltung und Instandsetzung sowie Verkehrssicherheit des Objekts. Hierüber finden sich auch regelmäßig konkrete Regelungen im jeweiligen Verwaltervertrag.

Mit der Übernahme der sog. Verkehrssicherungspflicht (d.h. die jedermann, insbesondere den Grundstückseigentümer treffende Pflicht, eine in seinem Einflussbereich liegende Gefahrenquelle zu neutralisieren bzw. dem allgemeinen Verkehr überlassene Anlagen oder Einrichtungen in betriebssicherem Zustand zu halten) trifft den Verwalter die delegierte Verantwortung der Wohnungseigentümer für den betriebssicheren Zustand des Objekts, also auch die Sorge für den der TrinkwV entsprechenden Zustand der Wasserversorgungsanlage.

Im Rahmen der dem Verwalter obliegenden Kontrollpflichten sind örtliche Begehungen und Prüfungen regelmäßig durchzuführen. Nach hier vertretener Auffassung gehört dazu auch, sofern nicht durch Wartungsvertrag unterdelegiert, die Kontrolle der Wasseraufbereitungsanlage bzw. der zentralen Warmwasserversorgungsanlage sowie eine Kontrolle der Wasserqualität.

In Anlehnung an die Bestimmung des § 16 Abs. 1 TrinkwV a.E. darf dabei der Kontrollmaßstab nicht überzogen werden. Mehr als eine Prüfung auf "grobsinnlich wahrnehmbare Abweichungen" des Wassers von der zu erwartenden Qualität kann nicht erwartet werden (Kontrollumfang: "Sind Farbe, Geruch und Geschmack so, wie von ordnungsgemäßem Leitungswasser zu erwarten?").

Da die Anforderungen an den Nachweis der Durchführung der Kontrollen sehr streng sind, empfiehlt sich eine lückenlose schriftliche Dokumentation, damit im Regreßfalle die Wahrnehmung der Verkehrssicherungsspflichten nachgewiesen werden kann.


Maßnahmen nach dem unter Ziff.1 vorstehend aufgeführten Pflichtenkatalog führt der Verwalter, da gesetzlich vorgeschrieben, auch ohne ermächtigenden Beschluss der Eigentümerversammlung als Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung, ansonsten aufgrund mehrheitlicher Beschlussfassung durch.


3. Strafrechtliche Haftung

Eine Strafbarkeit des Immobilienverwalters, da nicht Normadressat, nach den in den §§ 24, 25 TrinkwV unter Verweis auf die Bestimmungen des Infektionsschutzgesetzes (InfSG) enthaltenen spezialgesetzlichen Straf- und Ordnungswidrigkeitenandrohungen scheidet nach hier vertretener Meinung aus.

Eine strafrechtliche Vertreterhaftung des Verwalters gem. § 14 StGB kommt ebenfalls mangels Anwendbarkeit nicht in Frage.

Spezialgesetzliche strafrechtliche Verantwortung trifft insofern wiederum allein die Wohnungseigentümer, wobei sich diese allerdings mit der verwaltervertraglich erfolgten Übertragung der entsprechenden Pflichten exkulpieren können.

Allenfalls in Betracht kommen kann daher die Konstruktion einer Strafbarkeit des Verwalters über ein unechtes Unterlassungsdelikt i.S.d. § 13 StGB. Dies setzt allerdings voraus, dass der Verwalter schuldhaft und vorwerfbar eine ihm obliegende sog. Garantenpflicht verletzt.

Zwar übernimmt es der Wohnungseigentumsverwalter regelmäßig vertraglich, für die Verkehrssicherheit des Immobils Sorge zu tragen (siehe oben), und somit eine Garantenstellung für die Überwachung von Gefahrenquellen, die sich aus der Sachherrschaft über das Verwaltungsgrundstück ergeben.

Eine Unterlassungsstraftat im Bereich der Trinkwasserhygiene setzt aber, von Umständen, bei denen sich auch einem Laien eine Kontaminierung des Trinkwassers aufdrängen muss, die Kenntnis von einer konkreten Gefahrenquelle voraus, die ohne weiteres nicht vorhanden ist.

Damit verlagert sich die Thematik auf eine rein technische Diskussionebene.

Fraglich ist, ob ein technischer Erfahrungssatz dahingehend exisitiert, dass insbesondere ältere und/oder mit einer zentralen Warmwasserversorgungsanlage ausgestattete Objekte regelmäßig chemisch bzw. mikrobiologisch bedenklich sind.

Hierzu könnten die als Anhalt für den derzeitigen Stand der Technik herangezogenen technischen Merkblätter und Regelwerke verschiedener Verbände (VDI, DVGW) nutzbar gemacht werden, die sich mit dem Betrieb und der Wartung solcher Anlagen befassen, wobei dann aber fraglich ist, ob diese rechtlich nicht verbindlichen technischem Empfehlungen auch für einen Immobilienverwalter Geltungswirkung entfalten.




Mangels besonderer Anhaltspunkte (z.B. Kenntnis des Verwalters von sog. Totleitungen bzwzu niedriger Heißwassertemperatur oder gar von der Existenz von Bleirohren) dürfte

hiesiger Auffassung nach mangels Vorliegen besonderer Umstände eine Strafbarkeit des Verwalters auf der Grundlage technischer Regelwerke kaum zu begründen sein.


4. Zivilrechtliche Haftung

Als zivilrechtliche Kehrseite der übernommenen Garantenstellung kann der Verwalter seinem Auftraggeber wegen schuldhafter Verletzung einer vertraglichen Obhuts- und Schutzpflichten auf Schadensersatz bzw. Schmerzensgeld sowie Aufwendungsersatz bzw. deliktisch wegen schuldhafter Verletzung der Rechtsgüter des § 823 Abs. 1 BGB haften.

Mangels konkreter Kenntnis von Umständen, bei deren sich ein Mangel der Trinkwasserqualität aufdrängen muss, dürfte allerdings eine Haftung aus den oben bereits geschilderten Gründen regelmäßig schon dem Grunde nach ausscheiden.


5. Fazit

Trotz aller öffentlich-, straf- und zivilrechtlicher "Entwarnung" steht der Immobilienverwalter gleichwohl vor der nicht einfach zu entscheidenden Frage, ob er hinsichtlich "problematischer", also älterer und/oder mit zentralen Warmwasserversorgungsanlagen ausgestatteter Objekte bzw. bei Objekten, an deren Hausinstallation verschiedentlich Änderungen vorgenommen wurden, nicht gleichwohl die Eigentümer über die Regelungen der TrinkwV informieren und gegebenenfalls auf eine Beschlussfassung über eine vorsorgliche chemische und mikrobiologische Untersuchung hinwirken sollte.

Dies betrifft auch die Objekte, aus deren Hausinstallationsanlage Trinkwasser an die Öffentlichkeit abgegeben wird, da nach Auskunft verschiedener Gesundheitsämter diese derzeit weder sachlich noch personell in der Lage sind, den ihnen gem. § 18 TrinkwV auferlegten Untersuchungsaufgaben nachzukommen, es also zumindest im Bereich privater Immobilien auf absehbare Zeit keine regelmäßigen Untersuchungen der Trinkwassergüte geben wird.

Nach hier vertretener Auffassung trifft den Verwalter o.g. Objekte zumindest die Pflicht, die Eigentümer anlässlich der nächsten Eigentümerversammlung über den auf ihr Objekt zutreffenden Regelungsinhalt der TrinkwV sowie über Chancen und (Kosten-)Risiken einer Untersuchung gem. §§ 14, 15 TrinkwV aufzuklären und die Durchführung etwaiger Maßnahmen zur Diskussion und gegebenenfalls Abstimmung zu stellen.

Zu beachten ist allerdings, dass nicht unerhebliche Sanierungskosten drohen, wenn nicht unerhebliche Mängel der Hausinstallationsanlage zu Tage treten. Ferner ist zu berücksichtigen, dass im Falle nicht unerheblicher baulicher Maßnahmen die Installationen den neusten brandschutztechnischen Vorschriften zu entsprechen haben (bei Brandschutz kein Bestandsschutz), was insbesondere im Bereich der Durchbrüche zu Problemen und erheblichen Kosten führen kann.

Beschließen die Wohnungseigentümer, nicht zwingend gesetzlich geforderte Maßnahmen nicht durchzuführen, so ist der Verwalter hiesiger Auffassung nach abgesichert.


Beschlussvorschlag TrinkwV:

"Die Eigentümerversammlung beschließt, den Verwalter mit der Durchführung einer Trinkwasseranalyse gemäß den Bestimmungen der Trinkwasserverordnung nach folgenden Maßgaben zu beauftragen.

Der Verwalter ist berechtigt, sofern nicht die Möglichkeit besteht, eine kostengünstigere Wasseranalye durch das zuständige Versorgungsunternehmen bzw. durch Vermittlung des Gesundheitsamtes, einer Verbraucherberatungsstelle oder sonstigen Einrichtung zu erhalten, nach der Einholung von Konkurrenzangeboten von zur Durchführung von Wasseranalysen nach TrinkwV berechtigten Laboren den Auftrag an den günstigsten Anbieter vergeben.

Zum Umfang der durchzuführenden Analyse wird folgendes bestimmt: … .

Auf der Grundlage der Analyse ist der Verwalter berechtigt, etwa umgehend durchzuführende Maßnahmen zur Sicherstellung einer der TrinkwV entsprechenden Versorgung einem Fachunternehmen nach Einholung von Vergleichsangeboten in Auftrag zugeben.

Ansonsten hat der Verwalter etwa durchzuführende Maßnahmen vorzubereiten und anlässlich einer einzuberufenden Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung vorzulegen.

Die Kosten tragen die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich nach dem Verhältnis der Größe ihrer Miteigentumsanteile.

Die Eigentümer sind verpflichtet, ihre Sondereigentumseinheiten für die Durchführung von Probeentnahmen und sonstigen zur Durchführung der Analys erforderlichen Arbeiten nach Aufforderung durch den Verwalter / das beauftragte Unternehmen zugänglich zu machen."



C. Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV)

Was den Betrieb von Aufzugsanlagen in Wohnungseigentumsobjekten anbetrifft, so sind durch das Inkrafttreten der Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) sowie durch die Neuregelung der Vorschriften über die technische Mindestausstattung (Geräte- und Produktsicherheitsgesetz – GPSG) von Aufzugsanlagen einige Neuerungen zu beachten.

Die Anforderungen an die Bauart und die technische Ausstattung neuer Aufzugsanlagen werden seit dem 01.05.2004 durch das GPSG geregelt.

Auf der Grundlage des GPSG hat der Gesetzgeber die sog. Aufzugsverordnung als 12. Verordnung zum Geräte- und Produktsicherheitsgesetz (12. GPSGV) sowie die sog. Maschinenverorrdnung als 9. Verordnung zum zum Geräte- und Produktsicherheitsgesetz (9. GPSGV) neu gefasst.

In Kraft getreten am 3.10.2002, bündelt hingegen die BetrSichV die Anforderungen an die Betriebssicherheit von Arbeitsmitteln und überwachungsbedürftigen Anlagen.



Gem. § 12 BetrSichV sind seit dem 01.01.2003 Aufzüge als sog. überwachungsbedürftige Anlagen i.S.d. BetrSichV anzusehen, welche nur nach dem Stand der Technik montiert, installiert und betrieben werden dürfen sowie instandzuhalten und instandzusetzen sind.

Die Bezugnahme auf den "Stand der Technik" entzieht bestehenden Aufzugsanlagen einen Bestandsschutz, soweit gegebenenfalls dem früheren Stand der Technik entsprechende Einrichtungen und Funktionen dem heutigen Stand der Technik nicht mehr entsprechen.

Die Anforderungen des heutigen Stands der Technik an die Bauart und technische Ausstattung bestehender Aufzugsanlagen sind insbesondere der Euronorm DIN EN 81-80 "Regeln zur Erhöhung der Sicherheit bestehender Personen- und Lastenaufzüge" zu entnehmen, so daß gegebenenfalls Nachrüstungsbedarf besteht.

Stand der Technik gem. DIN EN 81-80 u.a.:

  • Ausstattung mit einer Fahrkorbtür
  • Bündige Anfahrt der Haltestellen
  • Notrufweiterschaltung zu besetzter Stelle
  • Regelmäßige Wartungsarbeiten
  • Schutz bei Ein- und Ausstieg
  • Beleuchtung und Notbeleuchtung
  • Sicheres Bremssystem
  • Optische und akkustische Überlastungsanzeige
  • Abdeckung drehender und beweglicher Teile
  • Sicherer Zugang zur Schachtgrube


§ 12 Abs. 4 BetrSichV spricht ferner ausdrücklich davon, dass der Betreiber eines Aufzugs dafür zu sorgen hat, dass auf Notrufe in angemessener Zeit reagiert wird und zielführende Rettungsmaßnahmen eingeleitet werden.

Nach den einschlägigen technischen Regelwerken dürfte heute dem Stand der Technik nur eine Notrufeinrichtung entsprechen, die aus einem in beiden Richtungen funktionierendenKommunikationssystem besteht, das eine ständige Verbindung zu einem rasch einsatzbereiten Notdienst ermöglicht, wobei von der Abgabe des Notrufs bis zum Beginn von Rettungsmaßnahmen nicht mehr als 30 Minuten vergehen sollen.


Ferner sieht § 15 Abs 1 S. 1, Abs. 14, 15 BetrSichV die Durchführung einer sog. sicherheitstechnischen Bewertung sowie die Durchführung regelmäßiger Prüfungen und Zwischenprüfungen durch eine zugelassene Überwachungsstelle vor.




Beschlussvorschlag BetrSichV:

"Die Eigentümerversammlung beschließt, den Verwalter mit der Durchführung der gem. Betriebs-sicherheitsverordnung (BetrSichV) und Geräte- und Produktsicherheitsgesetz (GPSG) nebst zugehöriger Verordnungen und einschlägiger technischer Regelwerke erforderlichen Maßnahmen zur Sicherstellung eines regelgerechten Zustands und Betriebs der Aufzugsanlage zu beauftragen.

Hierzu soll zunächst die Durchführung einer sicherheitstechnischen Bewertung sowie regelmäßiger Prüfungen i.S.d. § 15 BetrSichV vorgenommen werden.

Der Verwalter ist berechtigt, nach der Einholung von Konkurrenzangeboten von zur Durchführung berechtigten Anbietern hierzu einen entsprechenden Auftrag an den günstigsten Anbieter vergeben.

Auf der Grundlage der sicherheitstechnischen Bewertung ist der Verwalter berechtigt, etwa umgehend durchzuführende Maßnahmen zur Sicherstellung eines ordnungsgemäßen Zustands und/oder Betriebs der Aufzugsanlage einem Fachunternehmen nach Einholung von Vergleichsangeboten in Auftrag zugeben.

Ansonsten hat der Verwalter die durchzuführenden Maßnahmen vorzubereiten und anlässlich einer einzuberufenden Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung vorzulegen.

Die Kosten tragen die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich nach dem Verhältnis der Größe ihrer Miteigentumsanteile."

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