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Räumungsvollstreckung: Ist auch der „vorgeschobene“ Untermieter zu räumen?

Der Gerichtsvollzieher darf nur den im Räumungsurteil bezeichneten Räumungsschuldner (regelmäßig also den Mieter) „exmittieren“. Einen Untermieter, der im Urteil nicht genannt ist, darf er also nicht räumen! Dies gilt sogar dann, wenn der Mieter den Untermieter nur deshalb „hereingenommen“ hat, damit es nicht zur Zwangsräumung kommt.

Hintergrund:
Der Vermieter kann aus Räumungstitel gegen den Mieter grundsätzlich nur gegen den Mieter vollstrecken. Außerdem darf er gegen sog. Besitzdiener, also Angestellte oder minderjährige Kinder vorgehen. Gegen „echte“ Mitbesitzer wie Ehegatten, Hausbesetzer oder Untermieter benötigt er hingegen grundsätzlich ein gesondertes Urteil. Immer wieder wird gefordert, dass man dem Vermieter den Weg über einen neuen Prozess ersparen soll, wenn der Untermieter erst im Nachhinein „vorgeschoben“ wird. Die Diskussion wird teilweise mit heftigen Emotionen geführt!

Die Entscheidung:
Anlässlich einer Räumungsklage gegen einen Ladenbesitzer, hat der BGH jetzt ein Grundsatzurteil veröffentlicht. Im entschiedenen Fall hatte sich ein Untermieter gegen die Vollstreckung gewehrt. Er argumentierte: „Ich habe (nach der sofortigen Kündigung des Hauptmieters) einen wirksamen Untermietvertrag abgeschlossen.“ Der Vermieter, der das erst nach Verkündung des Räumungsurteils erfahren hat, will sich das nicht gefallen lassen und „geht durch alle Instanzen“. Der BGH gibt aber dem Untermieter Recht: Staatlicher Zwang darf nur dann ausgeübt werden, wenn die Voraussetzungen zuvor in einem förmlichen Prozessverfahren geprüft sind. Dieser Grundsatz gilt ohne Ausnahme. Man darf auch - so der BGH - eine etwa betrügerische Zusammenarbeit zwischen Mieter und „Untermieter“ nicht dem Gerichtsvollzieher zur Prüfung überlassen. Diese Fragen sind vom Richter zu klären, oder anders: Der Vermieter muss einen neuen Prozess gegen den Untermieter anstrengen.

Praxishinweis Vermieter:
Gegen solche „einfallsreichen“ Räumungsverhinderungen ist der Vermieter in der Vollstreckung nahezu wehrlos. Deshalb sollte er sich darauf konzentrieren, vor Beginn und spätestens im Laufe des Räumungsprozesses zu prüfen, ob sich ein „blinder Passagier“ eingeschlichen hat, und dann die Klage ggf. erweitern. Außerdem kann er das Räumungsurteil „umschreiben“ lassen, wenn mit öffentlichen Urkunden nachweisbar ist, dass nicht mehr der Mieter, sondern der neue Untermieter in den Mieträumen haust. Der Clou: Eine solche öffentliche Urkunde entsteht auch dann, wenn sich der Untermieter auf das neue BGH-Urteil beruft und gegen die Räumung vorgeht. Die Entscheidung des Gerichts lautet dann nämlich, dass die Räumungsvollstreckung gegen den Untermieter X einzustellen ist. Mit dieser Entscheidung lässt sich das Räumungsurteil gegen den neuen Besitzer X umschreiben und dann hat der Vermieter einen Räumungstitel gegen X in der Hand, wohlgemerkt ohne langwierigen Prozess! Er muss dann allerdings darauf vertrauen, dass am Räumungstag nicht der Untermieter Y die Türe öffnet!

Quelle: www.friesrae.de - FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft

Räumungsvollstreckung: Ist auch der „vorgeschobene“ Untermieter zu räumen?

Der Gerichtsvollzieher darf nur den im Räumungsurteil bezeichneten Räumungsschuldner (regelmäßig also den Mieter) „exmittieren“. Einen Untermieter, der im Urteil nicht genannt ist, darf er also nicht räumen! Dies gilt sogar dann, wenn der Mieter den Untermieter nur deshalb „hereingenommen“ hat, damit es nicht zur Zwangsräumung kommt.

Hintergrund:
Der Vermieter kann aus Räumungstitel gegen den Mieter grundsätzlich nur gegen den Mieter vollstrecken. Außerdem darf er gegen sog. Besitzdiener, also Angestellte oder minderjährige Kinder vorgehen. Gegen „echte“ Mitbesitzer wie Ehegatten, Hausbesetzer oder Untermieter benötigt er hingegen grundsätzlich ein gesondertes Urteil. Immer wieder wird gefordert, dass man dem Vermieter den Weg über einen neuen Prozess ersparen soll, wenn der Untermieter erst im Nachhinein „vorgeschoben“ wird. Die Diskussion wird teilweise mit heftigen Emotionen geführt!

Die Entscheidung:
Anlässlich einer Räumungsklage gegen einen Ladenbesitzer, hat der BGH jetzt ein Grundsatzurteil veröffentlicht. Im entschiedenen Fall hatte sich ein Untermieter gegen die Vollstreckung gewehrt. Er argumentierte: „Ich habe (nach der sofortigen Kündigung des Hauptmieters) einen wirksamen Untermietvertrag abgeschlossen.“ Der Vermieter, der das erst nach Verkündung des Räumungsurteils erfahren hat, will sich das nicht gefallen lassen und „geht durch alle Instanzen“. Der BGH gibt aber dem Untermieter Recht: Staatlicher Zwang darf nur dann ausgeübt werden, wenn die Voraussetzungen zuvor in einem förmlichen Prozessverfahren geprüft sind. Dieser Grundsatz gilt ohne Ausnahme. Man darf auch - so der BGH - eine etwa betrügerische Zusammenarbeit zwischen Mieter und „Untermieter“ nicht dem Gerichtsvollzieher zur Prüfung überlassen. Diese Fragen sind vom Richter zu klären, oder anders: Der Vermieter muss einen neuen Prozess gegen den Untermieter anstrengen.

Praxishinweis Vermieter:
Gegen solche „einfallsreichen“ Räumungsverhinderungen ist der Vermieter in der Vollstreckung nahezu wehrlos. Deshalb sollte er sich darauf konzentrieren, vor Beginn und spätestens im Laufe des Räumungsprozesses zu prüfen, ob sich ein „blinder Passagier“ eingeschlichen hat, und dann die Klage ggf. erweitern. Außerdem kann er das Räumungsurteil „umschreiben“ lassen, wenn mit öffentlichen Urkunden nachweisbar ist, dass nicht mehr der Mieter, sondern der neue Untermieter in den Mieträumen haust. Der Clou: Eine solche öffentliche Urkunde entsteht auch dann, wenn sich der Untermieter auf das neue BGH-Urteil beruft und gegen die Räumung vorgeht. Die Entscheidung des Gerichts lautet dann nämlich, dass die Räumungsvollstreckung gegen den Untermieter X einzustellen ist. Mit dieser Entscheidung lässt sich das Räumungsurteil gegen den neuen Besitzer X umschreiben und dann hat der Vermieter einen Räumungstitel gegen X in der Hand, wohlgemerkt ohne langwierigen Prozess! Er muss dann allerdings darauf vertrauen, dass am Räumungstag nicht der Untermieter Y die Türe öffnet!

Quelle: www.friesrae.de - FRIES Rechtsanwälte Partnerschaft

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